Wohnen wird immer teurer – auch für Studenten

Wohnen wird immer teurer – auch für Studenten Wohnungen und Zimmer werden teurer – dieses Statement mutierte in den letzten Jahren von einer Neuigkeit zur Dauermeldung. Besonders einkommensschwache Haushalte, und dazu zählen nun mal auch die von Studenten, bekommen diese Entwicklung zu spüren. Der 21. Sozialerhebung aus dem Jahr 2016 zufolge, gaben Studenten im Schnitt 323 Euro im Monat für die Zahlung der Mietkosten ihrer Studentenwohnung aus. Dieser Betrag dürfte inzwischen angestiegen sein. Doch woran liegt das?

Wohnen als Student: Woher kommt der Preisanstieg?


Sucht man nach Ursachen dafür, warum Wohnen als Student aktuell so teuer ist, stößt man auf zwei wesentliche Punkte.

Zuzug sorgt für Wohnungsknappheit


Immer mehr Menschen zieht es in die Ballungsgebiete. Das belegt auch eine Statistik von statista.com, die den Grad der Urbanisierung anzeigt. Betrachtet man den untenstehenden Graphen einmal näher, fällt sofort auf, dass die Kurve fast nur eine Richtung kennt: Nach oben!

Demnach lebten im Jahr 2000 noch 75 Prozent der Deutschen in Großstädten, 2017 waren es bereits 77,3 Prozent. Klingt nach keiner großen Veränderung? Doch! Denn geht man davon aus, dass etwa 82 Millionen Menschen in Deutschland leben, bedeutet das, dass es im Jahr 2017 in absoluten Zahlen rund 1,9 Millionen mehr (Groß-)Städter gegeben hat als noch zur Jahrtausendwende. Zum Vergleich: Hamburg, Deutschlands zweitgrößte Stadt, hat etwa 1,8 Millionen Einwohner. Logisch, dass sich dieser enorme Zuzug auf die Wohnungskapazitäten in den Ballungsgebieten auswirkt.

Die Grafik zeigt den Bevölkerungsanteil in Großstädten in Deutschland
Wohnen als Student Statistik
Quelle: ©statista.com

Niedrigzinsen pushen Preise


Wohnen als Student, und letztlich auch Wohnen ganz allgemein, wird zudem noch von einem weiteren Faktor als dem der wachsenden Bevölkerungszahl in den Großstädten beeinflusst. Dieser wirkt auf den ersten Blick vielleicht etwas unscheinbar, er hat aber sogar Einfluss auf die Preisentwicklung in den Schrumpfungsregionen – also den Orten, wo tendenziell immer weniger Menschen leben.

Die Rede ist von der Zinspolitik der EZB. Diese ist bekanntermaßen durch einen historisch niedrigen Leitzins geprägt. Er liegt momentan bei exakt 0 Prozent. Das bedeutet, dass Banken und Investoren zu besonders günstigen Konditionen Geld nachfragen können. Dies ist auch das erklärte Ziel der EZB, schließlich möchte man so zum Konsum anregen und die Wirtschaft ankurbeln. Das Problem: Da der Zins faktisch nicht existiert, lohnt sich Sparen in keinster Weise. Wer sein Geld dennoch anlegen möchte, pumpt es in eine andere, langfristig werthaltige Position: Immobilien.

Aus diesem Grund wird momentan so viel gebaut und auch saniert. Letzteres betrifft schließlich auch das Wohnen als Student, denn für eine frisch sanierte Unterkunft bezahlt man natürlich mehr als für eine mäßig gut instandgehaltene Behausung.

Wo bezahlt man besonders viel?


Auch wenn seit einigen Jahren ein allgemeiner Preisanstieg zu verzeichnen ist, schwanken die Mieten für Wohnungen und WG-Zimmer regional immer noch ziemlich stark. Die teuerste Stadt liegt noch immer an der Iser: In München ist Wohnen nach wie vor am teuersten. Dort bezahlt man im Mittel 790 Euro für eine Einzimmer-Wohnung mit 40 Quadratmetern Fläche.

Es sei jedoch gesagt, dass in München bezüglich der Bodenpreise besondere Bedingungen herrschen. Das Problem der Münchener ist quasi hausgemacht. Per Bürgerentscheid wurde im Jahr 2004 festgelegt, dass kein Gebäude die Zwillingstürme der Münchener Frauenkirche überragen darf. Aus diesem Grund ist der Bau in die Höhe seit einigen Jahren keine Option mehr. Unglücklicherweise ist Boden eine überaus endliche Ressource, deren Preis seit der Entscheidung kontinuierlich steigt. Das bekommen in erster Linie die Mieter zu spüren.

Wohnen als Student in München
©Schorsch9/pixabay.com

Nichtsdestotrotz ist München nicht die Stadt mit dem stärksten Preisanstieg, sondern Stuttgart. Für kleine Wohnungen zahlte man Anfang 2018 im Schnitt noch etwa 410 Euro. Inzwischen sind es rund 90 Euro mehr. Der Zuwachs von knapp 22 Prozent lässt sich vor allem damit erklären, dass nur wenige 1- bis 2-Zimmerwohnungen gebaut werden. Großflächigere Wohnräume liegen derzeit eher im Fokus der Baugenossenschaften.

Auch die ehemals günstige Metropole Berlin wird ihrem Ruf längst nicht mehr gerecht. Etwa 470 Euro werden für eine studententaugliche Unterkunft fällig. Der Preiszuwachs zum Vorjahr beträgt hier etwa 15 Prozent.

Andere Großstädte, wie Köln (430 Euro), Hamburg (420 Euro) oder Nürnberg (400 Euro), sind damit inzwischen günstiger als die Landeshauptstadt an der Spree.

Was bringt die „Mietpreisbremse“?


Bereits zum 01. Juni 2015 hatte die Bundesregierung erstmals versucht, in die steigenden Mietpreise einzugreifen – mit überschaubarem Erfolg. Tatsächlich hatte die sog. „Mietpreisbremse“ in einigen Regionen sogar einen negativen Effekt. Dort stiegen die Mieten stärker als in Gebieten ohne „Mietpreisbremse“. Daraufhin haben die Koalitionsparteien beschlossen, die Regelung zur „Mietpreisbremse“ zusammen mit der Modernisierungsumlage anzupassen.

Was genau regelt die „Mietpreisbremse“?


Die „Mietpreisbremse“ soll der Preisentwicklung in den Ballungsgebieten entgegenwirken oder sie zumindest verlangsamen. Demnach dürfen die Preise bei Wiedervermietung von Bestandswohnungen nicht über 10 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ob eine Region als besonders angespannt gilt, darüber entscheiden die Bundesländer. Als Referenz kann die Vergleichsmiete aus dem aktuellen Mietspiegel entnommen werden.

Wie so oft gibt es hierbei jedoch eine Ausnahme, denn Neubauten sind von der „Mietpreisbremse“ nicht betroffen. Hier darf der Eigentümer nach wie vor den Preis selbst festlegen. Der Hintergrund: Man will Investoren nicht dabei hemmen, neuen Wohnraum zu schaffen.

Bisher galt folgendes Problem: Der Wohnungsmarkt ist nur sehr schwer zu kontrollieren, da sich große Teile des Wohneigentums im Privatbesitz befinden. Folglich ist auch die „Mietpreisbremse“ schwer umsetzbar – solange immer noch genügend Zahlungswillige da sind, kann der Vermieter auch einen (privaten) Mietvertrag durchsetzen, ohne Rücksicht auf die Reglungen zur Mietentwicklung zu nehmen.

Seit 01. Januar 2019 ist dies nun nicht mehr so leicht möglich. Sofern die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10 Prozent übersteigt, muss der Vermieter unaufgefordert und schriftlich offenlegen, welchen Preis er vom Vormieter verlangt hat und von welcher gesetzlichen Ausnahmereglung er Gebrauch macht (z.B. Modernisierungsumlage), um seinen erhöhten Preis zu rechtfertigen. Tut er das nicht, kann der Mieter die Verletzung der „Mietpreisbremse“ rügen. Der Vermieter muss die zu viel gezahlte Miete dann zurückerstatten.

Wichtig: Geht es um das Thema Wohnen als Student, solltest diese Reglung im Hinterkopf behalten, wenn du eine neue Wohnung oder ein WG-Zimmer suchst. Informiere dich deshalb unbedingt vorab über den Mietpreisspiegel deiner Stadt!

Wohnen als Student in München
©wiggijo/pixabay.com

Wohnen als Student: Droht eine Preisblase?


Als Student auf Wohnungssuche fragst du dich vielleicht, ob sich die Preisspirale bei den Mieten irgendwann einmal wieder umkehrt, oder ob du künftig nur noch mehr fürs Wohnen zahlen musst.

Eine gute Nachricht zuerst: Schon jetzt gibt es Regionen, in denen die Mieten leicht rückläufig sind. Da wären beispielsweise Tübingen mit einem Rückgang um 3 Prozent (derzeit 370 Euro im Median) und Münster mit einem Rückgang um 5 Prozent zu nennen.

Eine Antwort auf die Frage nach flächendeckend sinkenden Preisen muss ganz klar lauten: „Vielleicht.“ Dabei ist nicht ganz unwahrscheinlich, dass die Preise dann jedoch schlagartig, will sagen, mit einem Knall, sinken werden. Schon länger wird in Deutschland die Gefahr einer Immobilienblase diskutiert.

Das unabhängige wirtschafts- und sozialwissenschaftliche Forschungs- und Beratungsinstitut, empirica Deutschland, beschäftigt sich mit diesem Thema und veröffentlicht vierteljährlich den sog. „Blasenindex“. Die Ergebnisse sind durchaus brisant, da immer weiter steigende Preise in manchen Regionen auf die Gefahr einer Immobilienblase hindeuten. Empirica macht die Entwicklung jedoch nicht einzig und allein an den Mietpreisen fest.

Folgende Kriterien sind für die Untersuchung relevant:

• Das Verhältnis aus Kaufpreisanstieg und Mietpreisanstieg (Vervielfältiger)
• Das Verhältnis aus Preisen und Einkommen
• Die Zahl der fertiggestellten Neubauten
• Die Zahl der aufgenommenen Baukredite

Wohnen als Student Immobilienblase
Quelle: ©empirica-institut.de

Schaut man sich den Blasenindex aus dem vierten Quartal 2018 an, fällt auf, dass der aus allen vier Kriterien gebildete Gesamtindex annährend normal verläuft. Demnach besteht ein eher durchschnittliches Risiko für eine Immobilienblase.

Allerdings steigen derzeit die Preise für Kaufpreise für Häuser und Wohnungen stärker als die Mietpreise. Auch der Index, der das Preis-Einkommensverhältnis widerspiegelt, deutet auf eine erhöhte Blasengefahr hin.

Für die Wirtschaft hätte das Platzen einer Immobilienblase gravierende Folgen. Dies zeigen einige Beispiele aus anderen Ländern, die gar nicht so weit zurückliegen: Japan (1989), USA (2007), Spanien (2008).

Sollte die drohende Blasengefahr Realität werden und die Blase tatsächlich platzen, wäre wohl ein Einbruch des Immobiliensektors mit stark sinkenden Preisen zu verzeichnen. Als Student, der sich Wohnen derzeit kaum leisten kann, wäre das mitunter sogar etwas Gutes. Es ist jedoch fraglich, ob man sich aus konjunktureller Sicht darüber freuen kann.

Autor: Enrico Schmidt
Vielen Dank für das Titelbild an ©Tamara66/pixabay.com!

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