Der WG-Mietvertrag: Drei unterschiedliche Varianten
Es gibt kein spezielles WG-Mietrecht, demnach gelten die allgemeinen mietrechtlichen Regelungen auch für die Bewohner einer Wohngemeinschaft und deren Vermieter. Bei der Gestaltung eines WG-Mietvertrages haben sich in der der Praxis drei verschiedene Varianten etabliert. Nicht alle sind für die Mieter vorteilhaft. Wenn ihr eine WG bezieht, solltet ihr deshalb unbedingt auf die Ausführung des Mietvertrages achten.
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WG-Mietvertrag #1: Ein Hauptmieter, der Rest ist Untermieter
Eine Möglichkeit wäre, dass nur einer der WG-Bewohner als Hauptmieter direkt einen Mietvertrag mit dem Vermieter schließt. Die übrigen Bewohner – unabhängig davon, wie viele es sind – schließen einen Vertrag als Untermieter mit dem Hauptmieter. Somit ist der Hauptmieter der rechtliche Vertreter der gesamten WG.
Wichtig ist, dass der Hauptmieter für die Aufnahme von Untermietern eine Klausel im Mietvertrag vereinbart. Selbst wenn das geschehen ist, hat der Vermieter bei Zuzug neuer Untermieter immer noch ein Mitspracherecht und muss um Erlaubnis gefragt werden. Es ist ihm jedoch nicht gestattet, Mietinteressenten grundlos abzulehnen.
Nachteile bei nur einem Hauptmieter
Nur der Hauptmieter hat gegenüber dem Vermieter alle Rechte und Pflichten. Er muss sich deshalb darauf verlassen, dass alle Untermieter ihren Mietzahlungen auch nachkommen. Tun sie das nicht, haftet der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter mit dem vollen Mietzins, obwohl der Zahlungsausfall nicht sein Verschulden ist. Auch bei Beschädigungen in der Wohnung wendet sich der Vermieter in der Regel nur an den Hauptmieter. Seid ihr in eurer WG also der alleinige Hauptmieter, kommt einiges an Verantwortung auf euch zu.
Doch auch die Untermieter gehen ein Risiko ein. Überweist der Hauptmieter die Miete nicht, kann der Vermieter den Mietvertrag aufkündigen, obwohl sämtliche Untermieter vertragstreu waren.
Wann ist diese Vertragsform zu empfehlen?
Ein Vertrag mit nur einem Hauptmieter entsteht vor allem dann, wenn dieser die Wohnung ursprünglich für die alleinige Nutzung angemietet hat, sich dann aber doch entschließt, einzelne Zimmer zur Untermiete anzubieten.
Die Vertragsform ist nur dann sinnvoll, wenn der Hauptmieter die Nutzung der Wohnung langfristig plant. Für Untermieter ist sie dann interessant, wenn die Wohnsituation nur von kurzer Dauer ist. Bei einem Auslandssemester oder einem Praktikum in einer anderen Stadt könnte das der Fall sein.
Vor- und Nachteile im Überblick
+ für Untermieter mit begrenzter Verweildauer interessant
+ als Untermieter keine Vertragspflichten gegenüber dem Vermieter
- Hauptmieter trägt Verantwortung gegenüber dem Vermieter allein
WG-Mietvertrag #2: Alle Mieter sind Hauptmieter
Die zweite Form des Mietvertrages dürfte wohl die gängigste sein. Hier sind alle Bewohner der WG Hauptmieter und somit gleichberechtigt. Sie übernehmen alle dieselbe vertragsrechtliche Haftung gegenüber dem Hauptmieter.
Soll der Mietvertrag gekündigt werden, muss diese Kündigung von allen Hauptmietern ausgesprochen werden – eine Stimme allein reicht nicht aus. Sämtliche Schreiben muss der Vermieter stets an alle WG-Bewohner, d.h. an alle Hauptmieter, adressieren.
Nachteile bei gleichberechtigten Hauptmietern
Bei der Vertragsform mit gleichberechtigten Hauptmietern haften die Hauptmieter nicht einzeln, sondern gesamtschuldnerisch. Kommt einer der Bewohner seinen Mietzahlungen also nicht nach, kann der Vermieter auch die übrigen Bewohner in voller Höhe für den Zahlungsausfall belangen. Ihr solltet daher genau überlegen, wen ihr euch zur Hauptmiete mit ins Boot holt, denn ihr seid bei Nichterfüllung der Vertragspflichten ebenso haftbar wie der Verursacher.
Wann ist diese Vertragsform zu empfehlen?
Diese Vertragsform ist auf Grund der gesamtschuldnerischen Haftung besonders vorteilhaft für den Vermieter, da er seine Forderungen von allen Bewohnern eintreiben kann und so die höchste Sicherheit hat.
Für die Mieter ergeben sich keine nennenswerten Vorteile, abgesehen davon, dass es bei Vertragsbruch eines Hauptmieters nicht direkt zur Kündigung kommen kann. Für den Fall, dass sich die Wohnsituation einmal ändert, solltet ihr auch als gleichberechtigte Hauptmieter eine Nachmieterregelung im Mietvertrag vereinbaren. Darüber hinaus solltet ihr intern regeln, wie Nebenkosten wie Strom und Gas sowie Internetnutzung verrechnet werden. Andernfalls könnt ihr für den Verbrauch eines anderen belangt werden.
Vor- und Nachteile im Überblick
+ keine direkte Kündigung bei Vertragsbruch eines Hauptmieters möglich
+ als Vermieter besonders sicheres Vertragsverhältnis
- Hauptmieter haften als Gesamtschuldner
- komplizierte Abwicklung der Nebenkosten
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WG-Mietvertrag #3: Alle Bewohner sind eigenständige Mieter
Bei der dritten Variante schließt der Vermieter einen separaten Mietvertrag mit jedem Bewohner, diese sind dann voneinander unabhängig. Der Mietvertrag beläuft sich dann meistens nur auf das eigene Zimmer sowie die gemeinschaftliche Nutzung von Bad und Küche.
Auch die Nebenkosten kann der Vermieter separat abrechnen, meistens wählt er dazu eine Nebenkostenpausale.
Nachteile bei eigenständigen Mietern
Rein vertragsrechtlich ergeben sich bei dieser Variante sehr wenige Nachteile für die Mieter. Diese könnten eher aus der Wohnatmosphäre heraus entstehen, denn ihr könnt euch eure Mitbewohner in der Regel nicht aussuchen – das ist Sache des Vermieters.
Wann ist diese Vertragsform zu empfehlen?
Um es mal ganz nüchtern zu formulieren: Für die Pragmatiker unter euch ist diese Vertragsform die beste. Sucht ihr einfach nur ein passendes Zimmer und legt wenig Wert auf ein stressfreies Zusammenleben mit euren Mitbewohnern, dann fahrt ihr mit dieser Variante gut. Das gilt insbesondere dann, wenn ihr beispielsweise regelmäßig nach Hause fahrt und eure Nebenkosten wohl geringer ausfallen würden als die eurer Zimmernachbarn. Auch wenn ihr nur vorübergehend eine neue Bleibe sucht, ist sie zu empfehlen.
Vor- und Nachteile im Überblick
+ alle WG-Bewohner sind vertragsrechtlich voneinander unabhängig
+ separate Abwicklung der Nebenkosten
- idR kein Mitspracherecht bei Einzug neuer Mitbewohner
Übrigens: Solltet ihr für die Ausfertigung eines Mietvertrages ein Muster brauchen, findet ihr auf dieser Seite ein geeignetes PDF.
Das Übergabeprotokoll: Diese Dinge solltet ihr beachten
Wart ihr bei der Wohnungssuche erfolgreich, geht es an die Übergabe. Diese wird meistens durch den Vermieter selbst oder einen Mitarbeiter der Hausverhaltung durchgeführt. Ihr solltet diesen Termin in jedem Fall ernst nehmen, damit es hinterher nicht zu Streitigkeiten kommt! Was es zu beachten gilt, erfahrt ihr im Folgenden.
Tipps für das Übergabeprotokoll #1: Mit dem Termin fängt es an
Die reibungslose Übergabe beginnt nicht beim Übergabeprotokoll, sondern beim Termin. Vermieter sind meistens berufstätig und werden deshalb versuchen, die Übergabe auf die Abendstunden zu verlegen. Dem solltet ihr einen Riegel vorschieben.
Nur bei guten Lichtverhältnissen lässt sich der Zustand der Wohnung wirklich beurteilen. Wird ein Mangel zur Übergabe nicht festgestellt, kann er euch bei eurem Auszug zur Last gelegt werden! Aus diesem Grund sollte sie unbedingt bei ausreichend Tageslicht stattfinden – denn Lampen sind vielleicht noch nicht installiert.
Zum Zeitpunkt der Übergabe sollte die Wohnung auch vollständig geräumt sein. Andernfalls kommen vielleicht erst nach eurem Einzug eklatante Mängel zum Vorschein, die zuvor noch von einem Schrank oder dergleichen verdeckt wurden.
Idealerweise geht ihr niemals allein zu einer Wohnungsübergabe, denn dann habt ihr im Ernstfall einen Zeugen. Nehmt am besten jemanden mit, der sich nicht scheut, kritische Fragen zu stellen. Das kann ein Elternteil, jemand anderes aus der Verwandtschaft oder ein Freund sein.
Tipps für das Übergabeprotokoll #2: Lasst das Übergabeprotokoll unterschreiben
Weder die Anfertigung noch die Unterschrift eines Übergabeprotokolls ist für eine der beiden Parteien Pflicht. Ihr solltet aber dennoch auf die Erstellung des Protokolls bestehen und auch auf die beidseitige Unterschrift hinwirken.
Tipp: Besteht der Verdacht, dass der Vermieter zur Übergabe zufällig kein geeignetes Protokoll dabei hat, könnt ihr selbst vorsorgen und beispielsweise dieses Muster verwenden. Es sollte in doppelter Ausführung vorliegen, damit beiden Seiten ein Exemplar ausgehändigt werden kann.
Tipps für das Übergabeprotokoll #3: Diese Dinge solltet ihr unbedingt dokumentieren
Kommen wir nun zum Wesentlichen: Was gehört alles ins Übergabeprotokoll?
Zählerstände
Unbedingt sollten die Zählerstände von Wasseruhren, Strom- und Gaszählern festgehalten werden. Normalerweise werden jährlich Ablesungen durchgeführt. Um euren Verbrauch aber wirklich bestimmen zu können, muss auch der Zählerstand zu Beginn eures Mietverhältnisses dokumentiert sein.
Mängel in jedem Raum
Etwaige Mängel werden am besten für jeden Raum einzeln notiert, um Missverständnisse auszuschließen. Achtet bei der Besichtigung vor allem auf die Verlegung von Laminat, die Abdichtung der Fenster, sowie den Zustand von Türen und Rohrleitungen. Offensichtliche Mängel wie Farbkleckse auf dem Boden, Schimmel oder Schäden an Wänden und Teppichen gehören natürlich ebenso ins Protokoll.
Tipp: Für die Beweisbarkeit der Mängel empfiehlt es sich, dem Protokoll entsprechende Fotos beizulegen.
Schlüssel
Irgendwo sollte auch Platz für die Anzahl der zu übergebenen Schlüssel sein. Diese müsst ihr zu eurem Auszug in derselben Stückzahl wieder abgeben. Soll heißen: Habt ihr nur einen Schlüssel zur Übergabe erhalten, seid ihr im Grunde nicht dazu verpflichtet, etwaige Nachanfertigungen mit abzugeben.
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Funktion der installierten Geräte
Verrichten Lichtschalter, Toilettenspülung, Dusche, Wasserhähne und Fenstergriffe ihre Arbeit so, wie sie es sollen? Wenn dem nicht so ist, ist das ein Fall fürs Übergabeprotokoll. Kontrolliert die Funktion aller fest installierten Gerätschaften in der Wohnung am besten selbst.
Lasst euch Versprechen schriftlich geben
Macht euch euer Vermieter bei der Übergabe Zugeständnisse, zum Beispiel in Form von nachträglichen Reparaturen oder Mietnachlässen, kann dies ein ernstgemeinter guter Wille oder nur die Beschwichtigung für den Moment sein. Damit den Worten auch Taten folgen, solltet ihr euch jedes Versprechen schriftlich geben lassen.
Fazit
Die passende WG zu finden, ist schwer genug - für die eigene Wohnung gilt dasselbe. Darüber hinaus gibt es aber sowohl beim Mietvertrag als auch bei der Wohnungsübergabe eine Menge zu beachten. Nach langer Wohnungssuche trauen sich künftige Mieter oft nicht, ihre Interessen durchzusetzen. Damit euch euer Vermieter später keine fremdverschuldeten Mängel anlasten kann, solltet ihr ihn aber zur Erstellung eines ausführlichen Übergabeprotokolls bewegen.
Auch beim Mietvertrag gibt es Ausführungen, die in erster Linie im Interesse des Vermieters sind. Damit ihr die Nachteile eurer Vertragsform nicht zu spüren bekommt, ist es unbedingt notwendig, dass ihr entsprechende Vereinbarungen mit euren Mitbewohnern trefft, in denen beispielsweise die Nebenkosten geregelt sind.
Bildquelle: Vielen Dank an Udo Domnick für das Bild (© Udo Domnick/www.pixelio.de).
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